전원주택 부지 성토, 몇 m부터 허가가 필요할까? 개발행위허가 기준 정리

전원주택 부지를 알아보다 보면 자주 듣는 말이 있습니다.

‘성토는 2m 미만이면 허가 없이 해도 된다.’

현장에서는 꽤 많이 하는 이야기인데, 정확하게 말하면 항상 맞는 기준은 아닙니다.

성토는 단순히 흙을 가져다 놓는 작업이 아니라 토지의 높이와 형상을 바꾸는 토지 형질변경에 해당할 수 있습니다. 따라서 성토 높이만 볼 것이 아니라 현재 지목, 용도지역, 성토 목적, 면적, 옹벽 설치 여부, 배수 영향 등을 같이 확인해야 합니다.

기본적으로 성토는 토지 형질변경에 해당합니다

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 토지의 형질변경으로 보고 있습니다.

원칙적으로 토지의 형질변경은 개발행위허가 검토 대상입니다.

다만 모든 성토를 허가받아야 하는 것은 아니고, 법에서 정한 경미한 행위나 경작 목적의 일정한 행위에는 예외가 있습니다.

그래서 현장에서는 단순히 ‘몇 cm까지 괜찮습니까?’라고 묻는 것보다 ‘이 토지에서 이 목적으로 이 정도 성토를 하는 것이 허가 대상입니까?’라고 확인하는 것이 정확합니다.

50cm와 2m 기준은 서로 다른 기준입니다

1. 50cm 기준

국토계획법 시행령에는 일정 범위의 경미한 토지 형질변경에 대한 예외가 있습니다.

대표적으로 높이 50cm 이내의 성토가 해당될 수 있습니다.

다만 여러 차례 나누어 작업하면 각각 따로 보는 것이 아니라 누적해서 산정합니다.

또한 용도지역이나 지목변경 여부, 해당 시·군 조례 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있기 때문에 단순히 50cm라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다.

2. 2m 기준

흔히 알려진 2m 기준은 모든 토지에 공통으로 적용되는 ‘성토 허가 기준’이 아닙니다.

이 기준은 주로 조성이 끝난 농지에서 실제 경작을 위한 객토·정지 등과 관련해 적용 여부를 검토할 때 등장하는 조건 중 하나입니다.

경작 목적이라고 하더라도 인접 토지의 관개·배수나 농작업에 영향을 주거나, 지목변경·옹벽 등 구조물 설치·큰 높이의 절성토가 수반되면 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

또한 지방자치단체 조례에서 별도의 세부 기준을 두는 경우가 있으므로 ‘농지니까 2m 미만이면 무조건 성토 가능하다’는 식으로 판단하면 위험합니다.

전원주택을 지으려고 하는 성토라면 더 주의해야 합니다

현재는 농지라 하더라도 앞으로 전원주택을 짓기 위해 땅을 높이는 목적이라면 단순한 경작 목적의 성토와는 성격이 다릅니다.

농사를 잘 짓기 위해 낮은 농지를 조금 높이는 것과 향후 주택 기초 높이를 맞추기 위해 부지를 전체적으로 높이는 것은 겉으로 보기에는 둘 다 성토지만 행위 목적이 다릅니다.

전원주택 건축을 목적으로 농지를 대지화하는 경우에는 개발행위허가뿐 아니라 농지전용 절차까지 함께 검토해야 할 수 있습니다.

‘나눠서 조금씩 올리면 괜찮다’도 맞지 않습니다

허가 기준을 피하기 위해 공사를 여러 번으로 나누는 방식으로 접근하기보다, 처음부터 최종 계획고를 기준으로 담당 부서와 검토하는 것이 안전합니다.

높이보다 더 중요한 것이 배수입니다

실제 현장에서 성토를 검토할 때는 허가 여부만큼 중요한 것이 배수 방향입니다.

기존보다 부지를 높이면 물 흐름도 달라집니다. 특히 주변보다 부지를 높게 만들면서 우수가 옆 토지로 넘어가거나, 기존 농수로를 방해하거나, 도로 쪽으로 토사가 유출되거나, 경계부에 큰 단차가 생기는 문제가 발생할 수 있습니다.

성토는 단순히 흙의 양만 계산하는 공사가 아닙니다.

최종 계획고 → 주변 레벨 → 배수 방향 → 경계 처리 → 옹벽 여부 → 다짐 방법까지 같이 봐야 합니다.

성토 전에 최소한 이것은 확인해야 합니다

1. 토지 주소 또는 지번
2. 현재 지목
3. 용도지역
4. 성토하려는 면적
5. 현재 지반에서 올리려는 최대 높이
6. 성토 목적
7. 향후 건축 계획 여부
8. 경계부 옹벽 설치 여부
9. 주변 도로와 인접 토지의 높이
10. 우수 배수 방향

특히 최고 성토 높이만 말하는 것보다 부지 전체의 계획고가 어떻게 되는지가 중요합니다.

같은 1m 성토라도 평평한 땅 전체를 1m 높이는 현장과 경사지의 일부만 1m를 높이는 현장은 토공 물량과 시공 방법이 전혀 달라집니다.

실제 현장에서는 허가 도면과 시공 계획을 같이 봐야 합니다

토목공사를 하다 보면 허가도면에 표시된 계획고와 실제 현장 레벨이 정확히 맞지 않는 경우도 있습니다.

건축 위치가 바뀌거나 진입로 구배, 옹벽 높이, 배수 방향 때문에 현장에서 다시 판단해야 하는 경우도 있습니다.

이때 중요한 것은 무조건 흙부터 반입하는 것이 아니라 현재 지반고를 확인하고 최종적으로 어디까지 올릴 것인지 먼저 정하는 것입니다.

성토가 끝난 뒤 높이를 다시 낮추거나 배수시설과 옹벽을 다시 만드는 것은 비용이 훨씬 많이 듭니다.

결론

‘성토 2m 미만이면 허가가 필요 없다’라고 단순하게 판단하면 안 됩니다.

성토는 원칙적으로 토지 형질변경에 해당할 수 있고, 50cm 경미한 행위 기준과 농지 경작 목적에서 언급되는 2m 기준은 적용되는 조건 자체가 다릅니다.

특히 전원주택 건축을 목적으로 하는 부지는 지목·용도지역·성토 높이·면적·농지전용·옹벽·배수·지자체 조례를 함께 확인해야 합니다.

실제 성토를 계획하고 있다면 흙을 반입하기 전에 관할 시·군의 개발행위 담당부서와 관련 인허가를 먼저 확인하는 것이 가장 안전합니다.

현장 검토 안내

성토나 부지조성은 주소와 현장사진만 있어도 1차 검토가 가능합니다.

도면이 있는 경우에는 계획고와 단면을 확인해 성토 범위, 옹벽, 배수, 예상 토공 물량까지 함께 검토할 수 있습니다.

지아건설 | 부지조성·옹벽·배수·기초·외부토목

※ 인허가 기준은 토지 조건과 지자체 조례·담당부서 판단에 따라 달라질 수 있으므로 실제 공사 전 관할 행정기관 확인이 필요합니다.